消费类REITs持续“领跑”

券商自营资金加速布局

◎记者 聂林浩

今年以来 ，公募REITs市场呈现分化态势
，在披露二季报的66只产品中，超八成实现季度盈利 。其中 ，消费类资产业绩表现尤为突出
，而部分物流仓储和产业园资产普遍面临经营压力。在二级市场上，今年以来公募REITs整体表现较为亮眼 ，机构配置热情持续高涨
，券商自营资金成为重要的配置力量
。

近日，66只公募REITs二季报相继出炉。Wind数据显示 ，56只公募REITs在二季度实现盈利，占比约85% 。其中
，有24只产品净利润超1000万元
。平安宁波交投REIT表现最为亮眼，单季度净利润达1.13亿元 ，也是全市场唯一一只净利润超过1亿元的产品；中信建投国家电投新能源REIT
、鹏华深圳能源REIT、平安广州广河REIT 、中航京能光伏REIT同期净利润均超3000万元。报告期收入方面
，有13只产品二季度收入超1亿元 。

仓储物流
、产业园区资产类型REITs的业绩不理想，在二季度净利润亏损的10只产品中 ，这两种类型的产品占据一半
，中航易商仓储物流REIT亏损1822.36万元，排名末位
。

近期深交所网站披露了部分深市公募REITs上半年主要运营数据公告 ，消费类项目运营延续稳定性。以华夏大悦城商业REIT为例
，基础设施项目为成都大悦城，今年上半年各月末时点出租率均在97%以上 ，截至6月末出租率为98.44%
，维持在高位 。易方达华威市场REIT 6月末出租率为93.55%，较1月末提高5.88个百分点
。

物流仓储与产业园类项目经营上则有所承压。如红土创新盐田港REIT、华夏和达高科REIT 、博时蛇口产园REIT等 ，在上半年主要运营数据公告中均表示，受多方因素影响
，基础设施资产的出租率
、租金单价均承受了不同程度的经营压力 。

公募REITs基础设施项目的经营情况在二级市场上也有所体现
。Wind数据显示，截至7月24日 ，嘉实物美消费REIT、华夏大悦城商业REIT 、易方达华威市场REIT今年以来分别上涨44.91%
、39.74%和36.77%
，涨幅在全市场中名列前茅。博时蛇口产园REIT、华夏和达高科REIT同期涨幅仅5.14% 、2.48%，表现较为落后 。

尽管市场呈现一定的结构性分化 ，不过从整体来看
，公募REITs今年以来仍展现出较强的韧性，中证REITs全收益指数同期涨幅达12.34% ，显著跑赢沪深主要指数。尤其是在“打新”上
，公募REITs获得机构资金的热烈追捧，其中以券商最为显著
。

以7月25日上市的创金合信首农REIT为例 ，该基金上市首日涨幅超25%。相关公告显示
，其网下投资者有效认购申请确认比例仅为0.7755%，其中券商自营账户超40个 。在战略投资者中 ，中信建投证券作为财务顾问提前锁定了1.63%的基金份额
。

在近期成立的南方万国数据中心REIT和南方润泽科技REIT中，华泰证券均是除原始权益人外最大的战略投资方
，持有基金份额比例分别为2.99%和1.69%。此外，中信建投证券、国泰海通证券
、银河证券等券商均持有较高的份额比例 。

华泰证券研究报告显示 ，券商自营资金凭借负债端的稳定优势
，其交易较为灵活，追求绝对收益 ，在公募REITs一二级市场均参与较多
。从公募REITs 2024年年报来看
，持有人集中度提高，机构投资者占比持续上升。其中 ，券商自营活跃性显著提升
，对各类资产全面增配，尤其是对于消费、市政环保 、高速公路增持较多 。